Κατεβάστε το κείμενο σε pdf και εκτυπώστε το.- ΠΙΝΑΚΑΣ Ι’: ΑΝΑΛΥΤΙΚΗ ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΥ ΚΑΘΑΡΩΝ ΚΕΡΔΩΝ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΩΝ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΩΝ
Σχετικά με τον προσδιορισμό καθαρών κερδών των οικοδομικών επιχειρήσεων, για τις οποίες μέχρι 31.12.2013 ίσχυαν οι διατάξεις του άρθρου 34 του ν.2238/1994, υπενθυμίζουμε τα εξής:
Ι) Με βάση τη μεταβατική διάταξη του άρθρου 72 του ν.4172/2013, οι διατάξεις του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, για τον προσδιορισμό του φορολογητέου εισοδήματος από επιχειρηματική δραστηριότητα των οικοδομικών επιχειρήσεων, εφαρμόζονται για ακίνητα των οποίων η άδεια κατασκευής έχει εκδοθεί από την 1.1.2006 και μετά.
Δηλαδή, για πωλήσεις οικοδομών από 1.1.2014 (ισχύς ν.4172/2013) και μετά, οι επιχειρήσεις ανέγερσης και πώλησης οικοδομών, εξάγουν λογιστικό αποτέλεσμα όταν η οικοδομική άδεια έχει εκδοθεί από 1.1.2006 και μετά, ενώ για πωληθέντα ακίνητα με ημερομηνία έκδοσης της άδειας μέχρι 31.12.2005, εφαρμόζονται οι προϊσχύουσες διατάξεις του άρθρου 34 του ν.2238/1994.
Τα ανωτέρω δεν ισχύουν για οικοδομές που σύμφωνα με την παράγραφο 2 της 1024543/1717/389/Α0014/ΠΟΛ.1038/9.3.2006 Απόφασης, εξαιρέθηκαν από την εφαρμογή των διατάξεων της παραγράφου 4 του άρθρου 6 του Κώδικα Φ.Π.Α. (ν. 2859/2000), εφόσον είχαν καταθέσει πλήρη φάκελο στην πολεοδομία για την έκδοση ή την αναθεώρηση της άδειας και είχε υπογραφεί προσύμφωνο και εργολαβικό συμβόλαιο κατασκευής μέχρι την 25.11.2005, έστω και αν η άδεια οικοδομής εκδόθηκε μετά την 1.1.2006.
Οι ανωτέρω οικοδομές εξακολουθούν να φορολογούνται με τον τεκμαρτό προσδιορισμό του άρθρου 34 του ν.2238/1994, καθόσον για αυτές δεν υπήρχε υποχρέωση προσδιορισμού του κόστους ανέγερσης κατά οικοδομή και δεν απαιτείται συλλογή των στοιχείων κόστους (δαπάνες ανέγερσης για κάθε οικοδομή).
- II) Για πωλήσεις ακινήτων από 1.1.2014 (ισχύς ν.4172/2013) και μετά, των οποίων η άδεια οικοδομής εκδόθηκε από 1.1.2006 και μετά, για να εξαχθεί ορθό λογιστικό αποτέλεσμα, σύμφωνα και με την ΠΟΛ.1097/28.4.2015 εγκύκλιο, λαμβάνονται υπόψη οι καταχωρηθείσες δαπάνες που αφορούν τα πωληθέντα ακίνητα, έστω και αν αυτές πραγματοποιήθηκαν και καταχωρήθηκαν σε προηγούμενο φορολογικό έτος, δηλαδή στο έτος ή στα έτη κατασκευής.
Ειδικότερα, για τις οικοδομές που πωλήθηκαν εντός του φορολογικού έτους 2016, οι δαπάνες ανέγερσης (κόστος), που πραγματοποιήθηκαν από την έκδοση της άδειας και μέχρι την πώλησή τους, ανεξάρτητα εάν αυτές πραγματοποιήθηκαν πριν ή μετά την 31.12.2013, λαμβάνονται υπόψη στον προσδιορισμό του αποτελέσματος του φορολογικού έτους 2016.
Επισημαίνεται ότι δαπάνες που έχουν ήδη συμπεριληφθεί κατά τον υπολογισμό του αποτελέσματος των προηγούμενων φορολογικών ετών (2014 και 2015), δεν πρέπει να ληφθούν υπόψη και κατά τον υπολογισμό του αποτελέσματος του φορολογικού έτους 2016, καθόσον σε αντίθετη περίπτωση θα λαμβάνονταν υπόψη δύο φορές.
III) Για τις οικοδομικές επιχειρήσεις ανέγερσης και πώλησης οικοδομών που προσδιορίζουν τα κέρδη τους λογιστικά με βάση τις διατάξεις του ν.4172/2013, είτε υποχρεούνται σε σύνταξη απογραφής, είτε συντάσσουν προαιρετικά απογραφή, είτε υπολογίζουν κόστος πωληθέντων χωρίς αρχικό και τελικό απόθεμα έτους (μη υπόχρεοι σε απογραφή), αρχικά το κόστος ανέγερσης από 1.1.2014 (έναρξη λογιστικού προσδιορισμού), όπως αυτό προκύπτει από το βιβλίο κοστολογίου οικοδομής, λαμβάνεται υπόψη για τον προσδιορισμό του αποτελέσματος (κέρδος/ζημία) διαμέσου του υπολογισμού του κόστους πωληθέντων.
Ωστόσο, το αποτέλεσμα κάθε φορολογικού έτους (κέρδος ή ζημία) προκύπτει από την αντιστοίχιση του πραγματοποιηθέντος κόστους ανέγερσης του τμήματος της οικοδομής που έχει ανεγερθεί μέχρι και το τέλος του έτους και πωληθεί μέσα σ’ αυτό.
Το μικτό (λογιστικό) αποτέλεσμα του φορολογικού έτους προσδιορίζεται από το τμήμα που αναλογεί στο πραγματοποιούμενο μέχρι το τέλος του ίδιου έτους αντίστοιχο κόστος ανέγερσης του πωληθέντος κτιρίου ή τμήματός του.
Το κόστος ανέγερσης που αφορά οικοδομές που τελικώς δεν θα πωληθούν μέσα στο κρινόμενο φορολογικό έτος, δεν επηρεάζει το αποτέλεσμα αυτού.
Ειδικότερα, το κόστος ανέγερσης-κατασκευής αυτών (μη πωληθέντων), που παρακολουθείται ως «παραγωγή σε εξέλιξη», δεν θα συμπεριληφθεί στον υπολογισμό του κόστους πωληθέντων και κατά συνέπεια δεν επηρεάζει το αποτέλεσμα του φορολογικού έτους που πραγματοποιήθηκε, αλλά θα ληφθεί υπόψη μεταγενέστερα, στο έτος της πώλησης της οικοδομής.
Επιπλέον, για τον προσδιορισμό του κόστους πωληθέντων θα ληφθούν υπόψη τα αποθέματα αρχής και τέλους του υπόψη φορολογικού έτους, με αποτίμηση των ημιτελών καθώς και αποπερατωμένων κτισμάτων ή μηδενικά αποθέματα κατά περίπτωση.
Με την πιο πάνω διαδικασία προσδιορισμού του αποτελέσματος, θα υπάρξει τελικώς, με τη σταδιακή πώληση ολόκληρης της οικοδομής, πλήρης αντιστοίχιση – συσχέτιση του συνολικού κόστους ανέγερσης της οικοδομής με το συνολικό έσοδο. Τα παραπάνω εφαρμόζονται ανεξάρτητα αν τηρούνται απλογραφικά ή διπλογραφικά βιβλία.
Επίσης, τα ανωτέρω εφαρμόζονται και για τον προσδιορισμό αποτελέσματος οικοδομικής επιχείρησης από την πώληση ημιτελών οικοδομών, όπου το κόστος αποπεράτωσης βαρύνει τον αγοραστή.
- IV) Σε περίπτωση που το κόστος ανέγερσης κτισμάτων που πραγματοποιήθηκε μέχρι 31.12.2013 έχει συμπεριληφθεί στο κόστος πωληθέντων φορολογικού έτους 2014 και 2015, δεν πρέπει να ληφθεί υπόψη και κατά την πώληση κτισμάτων, προκειμένου το κόστος ανέγερσης να μην ληφθεί υπόψη δύο φορές στον υπολογισμό του αποτελέσματος (κέρδος/ ζημιά).
- V) Το «έσοδο» που αποκτούν οι οικοδομικές επιχειρήσεις από πώληση ακινήτων (προσύμφωνο, σύνταξη οριστικού συμβολαίου) πριν την αποπεράτωσή τους θα καταχωρηθεί στο έτος που αυτό καθίσταται δεδουλευμένο, δηλαδή στο έτος ολοκλήρωσης και παράδοσης του ακινήτου προκειμένου να αντιστοιχηθεί με το πραγματοποιούμενο κόστος.
Επισημαίνεται, ότι ως έσοδο από την πώληση ακινήτων προκειμένου για τον προσδιορισμό των φορολογητέων αποτελεσμάτων λαμβάνεται υπόψη το πραγματικό αντίτιμο που αναγράφεται στη σύμβαση μεταβίβασης και όχι η αντικειμενική αξία αυτών (ΔΕΑΦ Β 1083058 ΕΞ2015/18-6-2015 έγγραφό μας).
Τέλος, το κέρδος από την πώληση αγροτεμαχίου ή οικοπέδου, είτε θεωρηθεί «πάγιο» είτε «πρώτη ύλη» για την οικοδομική επιχείρηση, φορολογείται λογιστικά ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα (σχετ. ΔΕΑΦ Α 1142289 ΕΞ 2016 / 29.9.2016 έγγραφο).
